Остакление балкона и разрешение жильцов - Своими руками
14.06.2021
Остакление балкона и разрешение жильцов

Остакление балкона и разрешение жильцов

Остакление балкона и разрешение жильцов

Для того, чтобы город не потерял своей привлекательности, для остекления балконов и лоджий разработана процедура согласования и существуют определённые правила, основной целью которых является сохранение красоты города. Кстати, согласование остекления необходимо для всех зданий, независимо от того находятся ли они в спальных районах на окраинах города или располагаются в историческом центре. Помимо этого согласование остекления выполняется в целях безопасности, ведь оно позволяет учитывать нагрузки, которым будут подвергаться опоры и перекрытия балконов и лоджий.
Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

Разрешение на остекление балкона, согласование, подготовка и правила

Разрешение на остекление балкона многие люди считают совершено не нужным делом.Как правило, владельцы квартир просто заключают договор с фирмами, которые осуществляют установку окон и проводят монтажные работы без законного разрешения.Остекленный и утепленный балконПри этом любые фасадные изменения и перепланировка обязательно должны соответствовать многочисленным требованиям, выдвигаемым исполнительными органами власти, в противном случае проведения остекления может быть признанно незаконным, как архитектурно-планировочным отделом, так и судом.
Самостоятельное остекление балкона, если не было проведено без обсуждения технических деталей проекта в БТИ, может стать причиной многих проблем для владельца жилья. На этом вопрос получения разрешения еще не является законченным.После того, как проект утвердили в БТИ, его необходимо направить в архитектурно-планировочное управление, где будет решаться вопрос внешнего облика балкона. Если ранее были утверждены нестандартные варианты оформления, то здесь легко получить отказ, так как правила остекления балконов запрещают кардинальные изменения фасадов.

В каких случаях можно застеклить балкон в пол в многоквартирном доме без штрафов согласно законодательству?

Практически в никаких. Только если это изначально было предусмотрено архитектурным проектом здания, других вариантов нет.Последними этапами являются обращение в Межведомственную комиссию по перепланировке и Жилищную инспекцию, которые вынесут заключительное решение.При других вариантах остекления используется алюминиевый профиль, который в последнее время становится все более популярным за счет легкости конструкции. Данный вид остекления тоже рекомендуется проводить только после того, как получено разрешение на проведение работ в соответствующих органах.

Нужно ли согласовывать остекление балкона и лоджий?

Если изначально дом не был остеклен (во время его строительства), то в этом случае на вопрос: «Является ли остекление балкона перепланировкой?» можно ответить утвердительно, так как остекление поменяет внешний облик фасада здания. Соответственно, на проведение любого фасадного изменения потребуется получение разрешения.Проведение расчетов остекления балконаПомимо этого, после остекления нагрузка на балкон или лоджию значительно увеличивается, так как кроме самой установки конструкции дополнительно делают утепление, обустройство теплого пола, обшивку отделочными материала, ставят различную мебель. В результате этого на конструкцию всего дома приходится дополнительная нагрузка.

Разработка проекта остекления

Заниматься созданием проекта остекления разрешается только тем организациям, которые имеют свидетельство СРО. В большинстве случаев, техзаключение делается этой же организацией.Согласование остекления балкона или лоджии происходит с управляющей компанией дома (в большинстве случаев – ДЕЗом). После этого происходит проверка Роспотребнадзором на соответствие санитарным правилам и нормам, в особенности, касающихся инсоляции помещения. Внешний вид остекления согласуется с Москомархитектурой.Затем, когда работы по остеклению завершены, следует вызвать представителей Управы и Управляющей компании, а также Мосжилинспекции для того, чтобы был составлен Акт о выполненном переустройстве.Если работы по остеклению проводились с некоторыми отступлениями от утвержденного в органах проекта, то Акт, вполне вероятно, подписывать не будут. В таких ситуациях следует привести балкон или лоджию в полное соответствие с ранее разрешенным проектом, либо внести необходимые изменения в существующий проект остекления, заново начиная процесс согласования и получения разрешения.Согласованный проект на остекление балконаВ территориальном БТИ необходимо заказать новые обмеры квартиры, после которых в технический паспорт жилища будут внесены данные об остеклении или любой другой перепланировке квартиры, если таковая была выполнена.Подготовка балкона к остеклению – достаточно кропотливый и долгий процесс.Как правило, в любых крупных городах имеются специальные организации, которые могут оказать помощь в получении на руки всех необходимых документов. Специалисты подобных организаций самостоятельно занимаются получением всех необходимых документов, благодаря чему владелец жилья может сэкономить значительную часть своего времени, не испытывая необходимости в постоянном хождении по многочисленным инстанциям.

Остакление балкона и разрешение жильцов

Если планируемые работы касаются несущих конструкций, необходимо получить заключение, в котором указано их состояние. Его реально оформить в организации, которая брала на себя обязанности по проектированию данного дома. Если строение относится к части культурного наследия, необходимо иметь задание, полученное в КГИОП. В некоторых случаях также запрашивают фото фасада, где находится балкон.

Единого НПА, который регламентирует ремонт на лоджии или балконе нет, поэтому многие владельцы квартир полагают, что могут проводить такие работы произвольно. Но это не всегда так.Предусмотрены обстоятельства, когда разрешение на остекление необходимо. Например в ситуации, когда работы по остеклению могут привести к значительному возрастанию нагрузки на стены. Это особенно важно при ремонте в старых домах и зданиях, где плита перекрытия потеряла свою прочность из-за времени.Также разрешение необходимо при таких условиях:

  • остекляется конструкция с выносом в случаях, когда расширение проводится по плите, больше чем на 300 мм;
  • значительно меняется количество света;
  • проводимые изменения могут создать неудобства для остальных жильцов;
  • это имущество планируют продавать (в такой ситуации будут сверяться данные в техпаспорте с тем, в каком фактическом состоянием находится недвижимость);
  • имущество будет использоваться как залог для получения кредита.
Изучив прецеденты можно увидеть, что, когда незаконное остекление пытаются сделать правомерным, суд часто объявляет неодинаковые решения, применяя определенные нормативные указания.Поэтому подрядчики, которые ремонтируют балконы используют правило, при котором увеличение жилплощади возможно максимум на 300 мм. Для такого типа работ получать согласование не нужно. В случаях, когда проводят остекление и расширяют балкон, который находится на самом низком этаже, требуется наличия специального документа.

Как получить разрешение?

Остекление – это не серьезное изменение планировки. Но если остекление Вашего балкона относится к случаям описанным выше, то работы проведенные без согласования, станут причиной штрафа для владельца. Чтобы не создать себе неприятности, нужно получить специальное разрешение на остекление.

  1. Подготовка плана остекления. Для создания этого документа, потребуется помощь проектировщика с соответствующей лицензией. Для подготовки проекта нужен техпаспорт жилища. После готовый проект согласовывают в БТИ. Возможны сложности, если это старинный дом, имеющий историческую и архитектурную ценность или пребывает в ветхом состоянии.
  2. Полный список документов должен быть отправлен в Жилищную инспекцию.
  3. Также в Жилищной инспекции нужно получить акт, который утверждает, что проделанная работа соответствует проекту. Для этого потребуется пригласить специалиста, который удостоверится в изменениях.
Нужно предоставить оригиналы документов или копии, которые заверил нотариус. Подать бумаги можно, посетив инспекцию лично, отправив лицо-представителя, через МФЦ или «Госуслуги». Но для реализации работ данного вида в некоторых случаях нужно получать и согласие от собственников соседних жилищ.

Какие документы нужны?

Оформить разрешение на остекление балкона реально имея весь перечень бумаг. Их список регламентируется ст.25 ЖК.Согласно ему, заявитель должен предоставить:
  • документы, которые подтверждают право на владение;
  • проект будущего балкона;
  • письма, которые подтверждают согласие владельцев смежных жилищ (если проводится выдвигание балкона более чем на 30 см);
  • заявление.
Если планируемые работы касаются несущих конструкций, необходимо получить заключение, в котором указано их состояние. Его реально оформить в организации, которая брала на себя обязанности по проектированию данного дома. Если строение относится к части культурного наследия, необходимо иметь задание, полученное в КГИОП. В некоторых случаях также запрашивают фото фасада, где находится балкон.

Ответственность за работы без разрешения

Если застеклить балкон произвольно, не обладая соответствующими документами, нарушителя ждет наказание в виде:
  • штрафа суммой до 2,5 тыс. руб.;
  • решения демонтировать конструкцию;
  • продажи жилплощади принудительным образом (за полученные средства ликвидируется неразрешенные перемены, а остаток суммы получает лицо, в чьей собственности было жилье).
Последний пункт возможен в том случае, когда из-за остекления нарушилась прочность и целостность несущих конструкций.Заказать остекление лоджии следует только после окончания всех бюрократических процедур и при наличии ряда других документов. Для этого потребуется перечень нормативных бумаг, управляющих определенной частью процесса. Поэтому стоит знать, по каким правилам получают эту бумаги и какие есть основания для отказа в его оформлении.

Остакление балкона и разрешение жильцов

Соответственно, по факту присоединить балкон к комнате, скорее всего, не получится: соседи вряд ли дадут свое согласие, а учитывая, что нельзя даже убрать балконный блок, это вообще теряет смысл.

Все, что нужно знать желающим застеклить, присоединить, расширить или пристроить балкон

Балкон – это дополнительная площадь квартиры, которая редко используется эффективно. В российских реалиях он превращается в склад ненужных вещей, мастерскую, или просто никак не используется. Но использовать его как часть комнаты или расширить – не очень просто, а часто вообще невозможно. Мы собрали информацию по перепланировке и переустройству балконов и рассказываем вам, как это сделать.

Что можно сделать с балконом и как

Остекление балкона

Самое простое, что можно сделать с балконом – его застеклить. Сейчас это кажется странным, но большая часть «хрущевок» и «брежневок» сдавались с незастекленными балконами. На это были свои причины – балкон считался лишь дополнительным благом, на нем не предполагалось создание кладовой или расширение за счет него жилой площади.Но в итоге стеклить балконы начали еще во времена СССР. Делалось это, как правило, достаточно кустарными методами, но сейчас при желании можно полностью изолировать балкон от окружающего мира.По данным риелторских агентств, в Москве 70-80% всех квартир уже имеют застекленные лоджии и балконы. Во многих регионах это естественная необходимость – там климат такой, что без застекленного и утепленного балкона в квартире будет холодно.В любом городе найдется несколько фирм, предлагающих остекление балкона. Это может быть установка стеклопакетов в верхней части, полная замена всей конструкции на металлопластиковую («французский» балкон), или более дорогие раздвижные окна.

Разные примеры остекления балконов (и не только остекления)Но главное – если в результате такого остекления не меняется площадь квартиры, к нему вряд ли возникнут претензии у контролирующих органов. Есть лишь несколько исключений:

  • если балкон – выход на пожарную лестницу;
  • если остекление нарушает внешний вид исторического здания;
  • если дом ветхий и есть риск разрушения плиты балкона.
В остальных случаях остекление балкона не должно принести владельцу квартиры каких-то неприятностей. Как говорят юристы, ни в каких документах остекление не прописывается, и поэтому ограничений на него быть не может.Тем не менее, юридические нюансы все же есть. Так, если балкон квартиры на верхнем этаже изначально не имел крыши, то установка козырька над ним будет считаться уже внесением изменений в конструкцию дома – то есть, перепланировкой, со всеми последствиями.Если все делать по правилам, согласовывать остекление все же нужно. В особенности это касается ситуаций, когда дом не относится к массовой серии и не предполагает изначально остекление на балконе. Юристы говорят, что следует обратиться в такие инстанции, как:
  • бюро технической инвентаризации (БТИ ). Туда нужно предоставить проект будущего остекления с указанными размерами, местами стыков и другими параметрами. В БТИ рассчитают, не превысит ли остекление балкона максимально допустимую нагрузку на перекрытия;
  • архитектурное управление . Остекление – это изменение фасада дома, и в этом ведомстве нужно согласовать цвет и рисунок рам и окон балкона;
  • управление пожарного надзора . Там проверят огнестойкость материалов и предоставят заключение о том, что остекление балкона не сделает сложнее эвакуацию при пожаре;
  • жилищная инспекция . Туда нужно принести документы от всех предыдущих инстанций и получить в итоге само разрешение;
  • если дом имеет какой-то культурно-исторический статус – нужно дополнительно согласовать остекление с Министерством культуры (что весьма и весьма сложно).
Но, как и сказано выше, для застекления балкона в обычной пяти- или девятиэтажке все это не потребуется. Если, конечно, владелец решит ограничиться только остеклением.

Присоединить балкон к комнате

Обычно следующая идея, которая приходит в голову владельцу квартиры после остекления балкона – увеличить за счет него площадь жилой комнаты или кухни. На первый взгляд, здесь нет ничего сложного, балкон имеет непосредственное отношение к квартире, и что делать на нем – решает только собственник.Однако в действительности все сложнее. Дело в том, что балкон не включается в площадь квартиры, а является частью общедомового имущества (при этом понятно, что им распоряжается владелец квартиры). Точнее, общим имуществом считаются конструктивные элементы балкона – плиты и фасад. И если балкон присоединяется к комнате, это напрямую затрагивает интересы соседей, так как они имеют такие же права на эти конструктивные элементы.Понятно, что раз после такой процедуры увеличится площадь жилой комнаты – это самая настоящая перепланировка, что требует серьезной подготовки.Есть несколько особенностей такой перепланировки:
  • нужно в обязательном порядке получить согласие минимум 2/3 жильцов дома. Это делается в рамках общего собрания собственников;
  • сносить кусок стены под оконным блоком часто нельзя. Это допускается только в монолитных домах, а в панельных, блочных и кирпичных это несущий элемент;
  • сносить порог на балкон нельзя почти всегда. Он играет роль барьера для тепла и влияет на прочность крепления балконной плиты;
  • расширять проем вверх или в стороны тоже нельзя – должно оставаться не менее 1,2 метров бокового простенка и 1,6 метров между двумя выходами на лоджию;
  • выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию нельзя. Система отопления не рассчитана на такую нагрузку и теплопотери увеличатся;
  • как ни странно, нельзя убирать и балконный блок (окно + дверь). Его разрешают заменить на однокамерный стеклопакет с раздвижными или распашными дверями. Фальш-перегородку из одного слоя стекла ставить нельзя.
Соответственно, по факту присоединить балкон к комнате, скорее всего, не получится: соседи вряд ли дадут свое согласие, а учитывая, что нельзя даже убрать балконный блок, это вообще теряет смысл.Кстати, в Москве присоединение балконов к жилым помещениям прямо запрещено, и за нарушение этого правила полагается штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.Что остается делать в итоге? Можно утеплить балкон, установить на нем электрическое отопление (радиаторы или теплый пол) и заменить оконный блок на раздвижную систему. Это, конечно, не совсем то, чего хочется – зато абсолютно законно.

Расширить балкон

Расширить балкон можно разными способами. Обычно это или «телевизор» (расширяется он в зоне остекления, площадь пола не меняется), или полное расширение (то есть, увеличивается площадь пола). В любом случае это можно расценивать как перепланировку – со всеми соответствующими последствиями.В разных источниках есть информация о том, что при выносе балкона на 30 сантиметров (в любую сторону) ничего оформлять не нужно – якобы это не считается перепланировкой.Но никто почему-то не ссылается ни на один нормативно-правовой акт, где это было бы указано. Законодательство не допускает каких-либо отклонений от тех параметров, которые заданы изначально. Иными словами, вынос балкона даже на 1 сантиметр будет считаться перепланировкой (правда, вряд ли это кто-то обнаружит).Что касается нормы о «безнаказанных» 30 сантиметрах – она, вероятнее всего, имеет отношение к Украине (где отношение к реконструкции балконов чуть более лояльное).В любом случае, при увеличении площади балкона значительно возрастает нагрузка на балконную плиту и несущие конструкции. Обычно в рамках этих работ на балконе сваривают новый каркас, который крепится к существующей плите – но ее запас прочности не бесконечный.

Пример расширения балкона на первом этажеКроме того, любое расширение балкона затрагивает интересы соседей – из-за этого им будет попадать меньше солнечного света, а также увеличится риск обрушения всей конструкции.Согласовать расширение достаточно сложно. Основные этапы примерно такие:

  • заказать проект расширения . Проектная организация должна иметь лицензию;
  • проект нужно согласовать в организации, которая проектировала дом (это в Москве, а в регионах может быть по-другому – нужно узнавать на местах). К проекту нужно приложить правоустанавливающий документ на квартиру;
  • если проект не будет отклонен , нужно будет пройти все этапы согласований (начиная от БТИ и заканчивая жилищной инспекцией – подробно расписано выше);
  • получить согласие 2/3 жильцов дома.
На практике, говорят юристы, добиться официального согласования очень и очень сложно. Скорее всего, в Жилищной инспекции или у проектировщиков не одобрят проект, побоявшись, что балконная плита попросту не выдержит увеличенную нагрузку.В этом нашли свой заработок многие фирмы, которые готовы все организовать за определенную сумму. Однако чаще всего собственник расширяет балкон на свой страх и риск. И угрожает ему не столько жилищная инспекция или архитектурное управление, а соседи.Именно жалобы соседей становятся причинами судебных исков. В худшем случае все дополнительные выносные конструкции заставят демонтировать – подобные прецеденты уже были в российских судах.В большинстве случаев на владельца квартиры накладывается штраф и его обязывают выплатить некоторую сумму «пострадавшим» соседям – в пределах 10 тысяч рублей. И это дешевле, чем сносить все, что было построено.

Пристроить балкон и не только

Пристраивают балконы обычно на первом этаже – где их изначально не делают по соображениям безопасности. Важно в данном случае различать балкон и пристройку: балкон не должен касаться земли (то есть, между балконной плитой и землей должно быть пространство). Отличаются эти варианты тем, что пристройка требует оформления земельного участка под ней.

Пристраивали балкон, а получилась целая квартираПристройка балкона – это сложная процедура, которая также считается перепланировкой. Пристроить что-то к дому можно далеко не всегда, должны соблюдаться несколько условий:

  • дом не находится на центральной улице;
  • пристройка не должна ухудшить внешний архитектурный облик дома;
  • инженерные коммуникации должны проходить минимум в 2 метрах от фундамента пристройки;
  • пристройка не нарушит целостность конструкций дома;
  • пристройку должны согласовать все контролирующие службы.
Юристы объясняют, что согласование такой пристройки – дело крайне сложное. Прежде всего, нужно получить согласие жильцов дома на право использовать земельный участок под пристройку (земля, на которой стоит дом и вокруг – общая долевая собственность всех жильцов дома).После этого нужно пройти такие этапы:
  1. получить согласие жильцов дома на перепланировку (в дополнение к согласию на использование земли);
  2. заказать проект изменений и положительное заключение экспертизы на него;
  3. получить разрешение на строительство в местной администрации. Здесь потребуется собрать массу других документов:
    • правоустанавливающий документ на квартиру;
    • техпаспорт;
    • проект перепланировки;
    • фотографии дома и участка, где планируется строительство;
    • разрешение на строительство, выданное органами ЖКХ;
    • письменные согласия собственников помещений в доме;
    • разрешения от коммунальных служб, коммуникации которых проходят в зоне строительства;
    • разрешения архитектурного надзора.
  4. если получено разрешение – можно начинать строительство. Строить должна организация, имеющая допуск СРО;
  5. после завершения строительства получить акт ввода в эксплуатацию объекта;
  6. оформить право собственности на квартиру уже с новыми параметрами.
На практике проблем будет очень много: убедить соседей поддержать строительство не очень просто, составление проекта и его экспертиза стоят дорого, а коммунальные службы могут просто отказать в согласовании строительства.В Москве, как говорят юристы, сейчас согласовать такое строительство невозможно, но в регионах могут быть свои особенности.

Тут пристроили как минимум три балкона (видно, что изначально первые этажи были вообще без балконов)

Здесь балкона на первом этаже тоже не было. Он узаконен – иначе не удалось бы согласовать вынос трубы газоснабженияБольшая часть тех, кто уже сделал пристройку, либо договорились с соседями и управляющими компаниями, либо регулярно платят штрафы и компенсации – что дешевле, чем проходить процедуру согласования.

Остакление балкона и разрешение жильцов

Преимущества и функциональность застеклённых лоджий и балконов многие владельцы квартир давно оценили. Достоинств много, прежде всего это эстетическая привлекательность, удобство, отсутствие шума и масса вариантов расширить площадь квартиры. В наши дни услуги по остеклению балконов очень востребованы, растущая популярность очевидна. Многие законопослушные граждане интересуются нужно ли разрешение на остекление балкона и наказуема ли самодеятельность в этом вопросе? Попробуем разобраться.

Нужно ли разрешение на остекление балкона

Преимущества и функциональность застеклённых лоджий и балконов многие владельцы квартир давно оценили. Достоинств много, прежде всего это эстетическая привлекательность, удобство, отсутствие шума и масса вариантов расширить площадь квартиры. В наши дни услуги по остеклению балконов очень востребованы, растущая популярность очевидна. Многие законопослушные граждане интересуются нужно ли разрешение на остекление балкона и наказуема ли самодеятельность в этом вопросе? Попробуем разобраться.

Реконструкция или перепланировка

Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.
Обсуждение закрыто.